Twitter Facebook Linkedin Youtube

İSTANBUL GAYRİMENKUL PİYASASINDAKİ YABANCI YATIRIMLARI

Faruk DUMAN

Faruk DUMAN

Doğrudan yabancı sermaye yatırımları, Türkiye gibi gelişmekte olan ülkeler için önemli bir sermaye kaynağıdır. Birçok ülke, doğrudan yatırımları teşvik ederek ekonomilerini geliştirme stratejisini izlemektedir. Küreselleşme sürecinin hız kazanmasıyla birlikte, hem gelişmiş hem de tasarruf ve yatırım eksiği bulunan ülkeler, doğrudan yabancı sermaye yatırımlarını çekebilmek için çaba sarf etmektedir. Söz konusu yatırımları çekebilmek; ülke ekonomisine sermayenin yanı sıra teknoloji, istihdam, milli gelir artışı, üretim ve geniş dış pazar avantajları gibi birçok katkı sağladığı için, ülkelerin kalkınmasında doğrudan yabancı sermaye yatırımlarının etkin bir rol oynadığı kabul edilmektedir. Türkiye, yabancı sermaye yatırımlarına karşı olumlu bir tutum sergileyen, liberal mevzuata sahip bir ülke olmasına rağmen, sahip olduğu doğrudan yabancı sermaye yatırımı çekme potansiyelinin oldukça gerisinde kalmıştır. Ayrıca, Türkiye’ye gelen yabancı sermayenin, sabit yatırımlar yerine daha çok şirket birleşmeleri ve satın almalar, özelleştirme ve gayrimenkul alanlarına yönelmesi nedeniyle, doğrudan yabancı sermaye yatırımlarının istihdam, milli gelir ve ekonomik büyüme gibi makroekonomik değişkenlere yapması gereken olumlu katkı, yetersiz seviyede kalmıştır.

Bu rapor kapsamında, 2000 sonrası dönemde İstanbul gayrimenkul piyasasındaki yabancı sermaye yatırımları, yatırım yöntemleri, sermaye kaynakları ve talep gören başlıca mekanlar ele alınmıştır. Gerçekleşen yatırımlar örnek gösterilerek de dile getirilen düşünceler desteklenmeye çalışılmıştır.

İlk olarak döneme ışık tutması açısından uluslararası kuruluşların sektör analiz raporlarından faydalanılarak Türkiye ve dünya gayrimenkul sektörü hakkında özet bilgiler verilmiş ve dönemin sektörel ekonomik verileri paylaşılmıştır. İkinci olarak faaliyet gösteren yabancı sermaye kaynakları, rekabet unsurları ve çekim şartları ele alınmıştır. Son olarak da yabancı sermayenin yatırım yöntemleri ve gerçekleşen örnek projeler ile talep gören mekanlara vurgu yapılmaya çalışılmıştır.

1. “GAYRİMENKUL” SEKTÖRÜ

Diger yatırım araçları ile karsılastırıldıgında gündelik hayat içinde en çok görülen varlık sınıfı gayrimenkuldur. Bu kadar sık karsılasılan bir varlıgın yatırımcısı herkes olabilir. Genel olarak kullanım amaçlı alınan bir apartman dairesi bile gayrimenkul yatırımı sayılacagından, gayrimenkul yatırımcıları da diger varlık sınıfı yatırımcılarına göre daha çesitlidir. Bu çesitlilikten kastedilen bireysel yatırımcının kurumsal yatırımcılarla iç içe geçtigi bir ortamdır. Yabancı yatırımcılar, yatırım dünyasından görüldügü üzere gayrimenkul yatırımlarını ticari gayrimenkullere yönlendirmektedir. Ticari gayrimenkul sınıfındaki gayrimenkullerin ortak özellikleri elde tutuldukları sürece yönetilmeleri kosuluyla gelir üretmeleridir. Kurumsal yatırımcılar genel olarak yatırımlarından istedikleri gelir üretimini ve deger artısını gayrimenkul yatırımlarında elde edebilirler. Ticari gayrimenkuller kabaca sınıflandırılırsa :

• Ofis

• Alısveris Merkezi

• Turistik Tesisler

• Lojistik ve/veya Endüstriyel Tesisler

• Kiralamaya dayalı konut

olarak ayrıstırılabilirler.

a. Ekonomik Perspektif

2000 yılı sonrası makro ekonomik veriler dikkate alındığında “gayrimenkul”, “altın”dan sonra en çok rağbet gören yatırım aracı olmuştur.

ABD’de 2000 ile 2005 yılları arasında % 3,4’lük yıllık bileşik büyüme oranı (ybbo) ile düzenli olarak artan ipotek kredileri 2006 yılından sonra önemli ölçüde azalmıştır. Mortgage Banking Association’a (İpotekli Konut Kredisi Bankacılığı Birliği) göre, 2008 yılında % 25 azalan ipotekli konut kredileri, 2009 yılında da % 14 azalmıştır. Ancak 2009 yılının son çeyreğinde konut satışları, konut inşaatları ve konut fiyatları düzelmeye ve istikrarlı bir hal almaya baţlamıştır.

1

Şekil 2.1 :ABD’de Verilen İpotekli Konut Kredileri

Türkiye’de ise 2001 krizini takip eden dönemde sağlanan siyasi istikrar, düşük kredi faizleri ve döviz bolluğu iç talebin de etkisiyle inşaat sektörüne büyük itici güç sağlamıştır.

2

Şekil 2.2 :Konut Kredileri Faiz Oranları

2001 yılı ortalarında %7,50’lerde seyreden konut kredisi faizleri 2005 yılında %1,00’lere kadar gerilemiştir. 2006 yılı Mayıs ayında ekonomideki çalkantılar sonucunda %2,00’lere yükselen kredi faizleri, 2007 yılı itibariyle %1,50 oranına gerilemiştir.

3

Şekil 2.3 :Türkiye’de Verilen İpotekli Konut Kredileri

Bu süreçte yabancı sermayenin dikkatini Türkiye’ye çeken bazı veriler aşağıda listelenmiştir;

  • Öngörülebilir enflasyon oranları ve tutarlı fiyatlar neticesinde istikrarlı, kurumsallaşmış ve küresel sektörle bütünleşmiş bir sektör.
  • Devam etmekte olan AB üyelik sürecine paralel olarak kayıt altına alma, şeffaflık, denetleme, kurumsallaşma gibi öğelerin öne çıktığı ve istatistikî verilerle desteklenen yüksek kalite standardı.
  • % 60’ı 34 yaşın altında olan nüfus; 2009 yılında 618 milyar ABD doları olarak hesaplanan GSYİH. 2015 yılında konut kredilerinin, Türkiye GSYİH’si içindeki toplam payının % 15’e ulaşması beklentisi.
  • Türkiye’de gayrimenkul sektörünün potansiyelinin bir göstergesi olarak ülkenin 2009 yılında 27,3 milyon turistle dünyanın en çok ziyaret edilen ülkeleri arasında 7. sırada yer alması. (Söz konusu rakamlar, turizm sektörü göz önünde bulundurulduğunda Türk gayrimenkul sektörünün muazzam bir potansiyel teşkil ettiğini ortaya koymaktadır.)
  • 2000-2008 yılları arasında Türkiye’de bulunan modern alışveriş merkezlerinin sayısının 44’ten 190’a yükselmiş olması.
  • Avrupa, Orta Asya ve Orta Doğu’da yaklaşık 1,5 milyarlık nüfusa kolay erişim sağlayan bölgesel bir üs ve enerji tedarikçisi ülkelerle tüketici ülkeler arasında bir enerji koridoru işlevi gören benzersiz konumu sayesinde Türkiye, sınırları dâhilindeki ticari işletme sayısının her geçen yıl artması.

b. Global Piyasalarda İstanbul

Türk gayrimenkul sektörü, özellikle son on yılda kayda değer biçimde öne çıkarak yatırımcılar için giderek daha cazip fırsatlar sunar hale gelmiştir. Avrupa ve ABD gayrimenkul pazarlarında son ekonomik kriz ve küresel mali daralmanın olumsuz etkileri hissedildiği halde, Türkiye’deki gayrimenkul pazarı itici güçleri sebebiyle gelecek vadetmektedir.

Küresel oyuncuların Türk gayrimenkul sektöründe yerlerini almaları, rekabetçiliğin gelişimine katkıda bulunurken, birleşme ve satınalmalar sektörün genişlemesi ve büyüme hızına olumlu olarak yansımaktadır. PricewaterhouseCoopers (PWC) ve Urban Land Institute tarafından hazırlanan “Avrupa – Gayrimenkulde Yükselen Trendler” raporu, Türk gayrimenkul sektörünün gerek yerel gerekse küresel anlamda nasıl ilgi odağı olduğunu gözler önüne sermektedir. Söz konusu raporun 2009 baskısına göre İstanbul, Avrupa yatırım pazarında Münih ve Hamburg’tan sonra gayrimenkul yatırımları için en gözde şehir olarak üçüncü sırada yer almaktadır.

İstanbul, PW Coopers ve ULI tarafından yapılan uluslararası arenada sektörün pusulası kabul edilen Gayrimenkulde Gelişen Trendler 2006 raporunda, yeni gayrimenkulden en çok kazandıran kent İstanbul seçildi. 2005 yılında 5’inci olan kent, 27 Avrupa şehri arasında zirveye çıktı. Mevcut gayrimenkulün getiri performansında da 5 basamak atlayan İstanbul, Münih ile birinciliği paylaştı; gelişme potansiyelinde ise 2005 yılında olduğu gibi yine lider oldu. 2007 yılında toplam getirilerde yine birinci, 2008 yılında yatırım ve gelişme öngörülerinde ikinci ve 2009 yılında gelişme öngörülerinde birinci, yatırım öngörülerinde ise üçüncü sırada yer aldı. 2010 yılı için ise gelişme öngörülerinde yine birinci sıraya yerleşti.

İstanbul’ daki gayrimenkul piyasasını yönlendiren ya da etkileyen çok sayıda faktör bulunmaktadır. Başlıca etkenler aşağıda özetlenmiştir:

  • Nüfus artışı
  • Kırsal bölgelerden devam eden göç
  • Doğal felaketler
  • Mevcut konutların yenilenmesi
  • Perakende piyasasının modernizasyonu ve gelişmesi
  • Çok uluslu ve belli bir büyüklüğe ulaşmış ulusal şirketlerin sayısındaki artış ve bunun yol açtığı ofis alanı ihtiyacındaki artış
  • Avrupa, Orta Asya ve Orta Doğu arasında bir köprü olan İstanbul’un coğrafi konumunun lojistik sektörü ve bununla ilgili inşaat ihtiyacının önemini ortaya koymakta olması

Özellikle parakende piyasasının modernizasyonunda büyük sermaye gurupları rol oynuyor. 2010 yılı itibariyle Türkiye’de 247 adet AVM faaliyetini sürdürürken, 2011’in sonuna kadar 62 AVM’nin daha açılması bekleniyor. Gelecek beş yılda yapılacağı tahmin edilen 12 milyar dolarlık yatırımın ise yüzde 50’sinden çoğunun yabancı yatırımcılar tarafından yapılacağı tahmin ediliyor.

Sektöre özellikle son iki üç yıldır yabancıların ilgisi dikkat çekiyor. 30 milyar dolarlık değerin üçte birine sahip olan yabancı yatırımcıların bu yıldan itibaren Türkiye’de büyük satın almalar yapması bekleniyor. Türkiye’de AVM yatırımı yapan yabancı sermayeli şirketler arasında en çok Alman Metro Group, Hollandalı Corio, Fransız Carrefour, Multi Development Türkiye ve Krea dikkat çekerken, pazara yeni yabancı oyuncuların girmesi de bekleniyor.

Gelecek 5 yılda yapılacak 12 milyar dolar değerindeki AVM yatırımlarının yüzde 50’sinden fazlasının ise yabancı şirketlerce gerçekleştirileceği tahmin ediliyor. Çünkü artık pazardaki trend, yabancı yatırımcının sıfırdan bir yatırım yapması değil de satın alımlarını hızlandırması yönünde ilerliyor. AVM MFI Partners’in yönetim kurulu başkanı Aydın Yurdum, konuyla ilgili şunları söylüyor:

“Yabancılar şu anda pazara temkinli bakıyor. Ancak biliyoruz ki elinde, 1 milyar doları, 400 milyon Euro’su olan fonlar sırada bekliyor. Arazilerini alanlar bile var. Büyük satın almaların yaşanacağını düşünüyoruz. Artık birçok AVM’nin dinamikleri oturdu. Bu AVM’lerin alıcıları artacak. Pazar bu yönde gelişecek.”

Satın almalar konusuna, aslında pazar çok da yabancı değil. Bu kapsamda en çok dikkat çeken satın almalar arasında Hollandalı Corio’nun 2005 yılında Akmerkez’in yüzde 46.9’una 192 milyon dolar ve Kuveyt devletinin İngiltere merkezli gayrimenkul şirketi St. Martins Property’nin İstanbul Cevahir’e 842 milyon dolar ödemesi sayılabilir. İrlandalı Quinn Group da Bahçeşehir’deki Prestige Mall’ü 55 milyon dolara satın almıştı.

Türkiye’deki AVM’lerin durumu zaman zaman özellikle AVM’lerin yoğun olarak bulunduğu Avrupa ülkeleri ile karşılaştırılıyor. 2008 yılında krizin etkisiyle birlikte perakende sektöründe büyük darbe alan Avrupa, halen toparlanmış değil. Satışlar, yavaş yavaş artıyor. Buna rağmen darbe alan sektörde Avrupa’da da yeni AVM’ler açılmaya devam etmiş. 2007 yılında 10 milyon metrekare, 2008 yılında 7.5, 2009 yılında 6.5, bu yıl ise 5 milyon metrekare daha kiralanabilir alan yaratılmış. Bununla birlikte ise fiyatların oldukça düştüğü belirtiliyor. Avrupa’da fiyatlar bu kadar düşmüşken, yatırımcının Türkiye’ye gelmesinin biraz daha yavaş olacağını düşünen perakendeciler de var. Tezleri özetle şöyle:

“Avrupa’da fiyat düşmüşken, neden Türkiye’ye gelip risk alsınlar. Ne zaman ki Avrupa’da fiyatlar yükselir, o zaman Türkiye’nin riskini almak için daha hevesli olur yatırımcı. 0 zaman büyük yatırımlar başlar.”

2. YABANCI SERMAYE

a. Sermaye Kaynakları

İstanbul gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren yabancı sermaye kaynaklarının asıl olarak üç farklı şekilde oluştuğu gözlenmektedir.

  1. Yatırım Bankacılığı Kaynakları

Pramerica, Aareal Bank AG, EuroHypo, Deutsche Bank, Merill Lynch, Morgan Stanley, Eurobank gibi yatırım bankacılığı firmaları dünyanın dört bir yanındaki şubelerinden topladıkları emlak fonlarını İstanbul pazarındaki düşük riskli fakat yüksek getirili projelere aktarmaktadırlar. Sektör içindeki en büyük sermaye gurupları bunlardır.

  1. Gayrimenkul Geliştirme Kaynakları

Redevco, Ece, Krea, Corio, Multi gibi gayrimenkul geliştirme ve yatırım şirketleri çoğu zaman geliştirme projeleri üreterek ancak son dönemlerde de satınalma/birleşmeler ile gayrimenkul yatırımları yapmaktadırlar.

  1. Bireysel Yatırım Kaynakları

Sama Dubai, Emaar, Limitless gibi Arap iş adamlarına ait gayrimenkul geliştirme ve/veya yatırım şirketleri de İstanbul pazarında bireysel yada stratejik ortaklıklar ile yatırım yapmaktadırlar.

b. Çekim Unsurları

AB üyeliği yolunda kararlı adımlarla ilerleyen Türkiye, gerçekleştirdiği reformlarla yatırımcıların gayrimenkul sektörüne girişlerini kolaylaştırmış, ilgili mevzuat yatırım sürecini birkaç basit adıma indirecek şekilde güncellemiştir. Özellikle Tapu ve Kadastro Kanunu, taslak haldeki Tutsat (Mortgage) Kanunu ve vergi kanunlarında yapılan düzenlemeler, Türk gayrimenkul sektörünün rekabetçi yapısını koruma ve geliştirme amacı taşımaktadır. Ancak, yabancıların mülk almasını düzenleyen yasada yaşanan belirsizlikler, Galataport gibi bazı ihalelelerde mahkeme iptallerinin yaşanmasının yabancı yatırımcıları rahatsız ettiği dile getirilmiştir. Yabancı yatırımcılar için yatırım yaptıkları ülkede kuruluşlarının zarar görmemesi, paralarına el konulmaması, kanunların herkese eşit olması ve şeffaflık büyük önem taşıyor. Türkiye`de ekonomik istikrarın sağlanmasının yanı sıra yatırımcılara sağlanan güvence önemli bir çekim merkezi haline getiriyor. Bu doğrultuda ilk bakışta yabancı yatırımcıların gözüyle sektörün güçlü – zayıf noktaları ve fırsat – tehdit unsurları aşağıdaki özetlenmiştir;

Güçlü Noktalar

  • Sağlam bankacılık sistemi
  • Kısa bir süre önce uygulamaya konulan ipotekli konut kredisi sistemi
  • Dünya çapında isim yapmış güçlü inşaat firmalarının varlığı
  • ULI’nin 2008 yılında Türkiye’yi Avrupa’da yatırım yapılacak en cazip; 2009 yılında ise üçüncü en cazip pazar olarak değerlendirmiş olması

Zayıf Noktalar

  • İpotekli konut kredisi kullanımına uygun olmayan kaçak ve eski konutların sayıca fazla olması
  • Özellikle İstanbul’da elverişli arazinin kısıtlı miktarda ve pahalı olması

Fırsatlar

  • Konut arzının talepten düşük olmasına bağlı olarak ortaya çıkan büyüme potansiyeli
  • Deprem yönetmelikleri uyarınca konut kalitesinde beklenen artış
  • Artan mesken ve plaza binası ihtiyacı
  • Şehirlerdeki yeniden yapılandırma çalışmalarının gecekonduların yıkılmasına ve yerine daha yüksek kalitede konutların inşa edilmesine sebebiyet vermesi

Tehditler

  • Özellikle İstanbul ve Türkiye’nin önde gelen sanayi bölgelerini kapsayan Marmara Bölgesi’ndeki yüksek deprem riski
  • Sektördeki alışılagelmiş dalgalanma eğilimi

3. YATIRIMLAR

İstanbul gayrimenkul piyasına bakıldığında çok farklı finansman modellerine bağlı olarak alternatif yatırım yöntemlerinin geliştirildiği görülmektedir. Ancak karlılık esası hiç değişmediği için yatırımların özellikle rekabetin daha az olduğu ve talebin daha yüksek olduğu mekanları seçtiği kaçınılmaz bir gerçektir.

a. Yatırım Yöntemleri

Yabancı sermayenin İstanbul gayrimenkul piyasasındaki yatırım yöntemleri oldukça çeşitlenmiş durumdadır. Ancak bu yöntemler asıl olarak gayrimenkulün halihazırda nakit akışı sağlayıp sağlayamaması durumuna bağlı olarak iki ana başlık altında toplanabilir. İstanbul piyasasında en sık rastlanan yöntemlere bu başlıkların altında yer verilmiştir.

i. Satınalma/Birleşme Yöntemleri

a- IMKB’de işlem gören 23, kuruluş izni alınmış olan 5 adet gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) mevcuttur. Yerel gayrimenkul geliştirme firmaları öncelikle kazançlı gayrimenkul projeleri geliştirip bunları hayata geçirdikten sonra şirket yapılarını GYO olarak dönüştürmekte ve halka arz işlemi ile özellikle yabancı sermaye gruplarını çekmektedirler. Halihazırda bilançoları güçlü olan, arka arkaya karlı projeleri hızla hayata geçirebilen, tamamlanmış satılık/kiralık alanlara sahip olan, satış/kiralama işlemlerinden nakit akışını sağlayabilen GYO’ların hisseleri incelendiğinde piyasa değerlerinin, net aktif değerlerinden fazla olduğu görülmektedir.

Yabancı sermaye grupları, karlılığı yüksek projelerin hayata geçirilmesi ve pazara ait makro/mikro ekonomik verilerin negatife dönüşüne kadar söz konusu hisseleri portföyünde bulundurmakta ve daha sonra hızla satışa geçerek kazancını realize etmektedirler. Bu yöntem; GYO’ların geliştirmekte oldukları projeler ait satış/kiralama faaliyetleri öncesi mevcut mal varlıkları üzerinden ilave finansman sağlayarak projelerini hayata geçirmelerine katkı sağlamaktadır. Bu sayede istihdam ve ekonomik faaliyetlerde genişleme yaşanmaktadır.

b- Halihazırda nakit akışını sağlamış olan bir ticari gayrimenkulün (özellikle ofis ve/veya avm) mevcut yatırım araçlarına oranla belirli süre içerisinde daha yüksek karlılık sağlayacağı yada söz konusu gayrimenkulde yapılabilinecek bazı revizyonlar ile karlılığında artış yaşanacağı öngörüsü ile yapılan satınalmalar/birleşmelerdir. Bu yöntemle 2002 – 2009 yılları arasında büyük çoğunluğu İstanbulda olan yaklaşık $3.000.000.000 tutarında satınalma/birleşme gerçekleşmiştir.

4

Şekil 4.1 :Türkiye Gayrimenkul Sektöründe Satınalma ve Birleşmeler (2002-2009)

Sermaye grupları, satınalma/birleşme işleminden sonra gayrimenkulde bazı revizyonlar ve kiracı portföyünde değişiklikler yaparak kira bedellerini arttırmakta ve kiracılar ile uzun vadeli sözleşmeler imzalayarak gayrimenkulün değerini en üst seviyeye çıkarmaktadırlar. Bu aşamadan sonra da halka arz, başka bir yabancı sermaye grubuna devir yada uzun vadeli yüksek kira geliri sağlayarak kazançlarını realize etmektedirler.

ii. Geliştirme Yöntemleri

a- Talebin yüksek olduğu yada yükseleceği öngörülen bölgelerdeki arazilere “best use” (en etkin ve en verimli kullanım) kriterlerine uygun satılabilir/kiralanabilir gayrimenkuller inşa edilmektedir. Söz konusu inşa süresi boyunca proje finanse edilmekte ve satış/kiralama aktiviteleri yürütülmektedir. Bu yöntemi uygulayan yabancı sermaye grupları oldukça azınlıkta olmakla beraber, mutlaka bir yerli ortak temin etmektedirler.

b- Yerli yatırımcının gayrimenkul inşa sürecinde finansman problemi yaşaması durumunda, söz konusu gayrimenkulün tamamlanmasına müteakip satış/kiralama gelirlerine belli oranda paylaşma şartı ile şirket birleşmeleri yapılmaktadır.

c- Kamu tarafından yapılan yap-işlet yada yap-işlet-devret modeli ihalelerde konsorsiyum oluşturarak işi yapacak ve işletecek ortaklara finansman desteği sağlamak şartı ile şirket birleşmeleri yapılmaktadır.

d- Satış/kiralama faaliyetlerine henüz başlamamış olan projelerin belli etap veya fonksiyonlarının toplu olarak satın alınması yapılmaktadır. Gayrimenkulün tamamlanmasına müteakip başta yurt dışı kaynaklı olmak üzere doğrudan kullanıcılara satışını/kiralanmasını organize ederek kazanç sağlanmaktadır.

e- Özellikle otel piyasasında gerçekleşen bir başka alternatif de yerli yatırımcı tarafından projenin geliştirilmesine müteakip yabancı sermaye kanalı ile uluslararası müşteri portföyüne sahip bir otel işletmecisinin ortak olarak projeye dahil edilmesidir.

Yatırım yöntemlerinde en belirleyici faktör “kazanç / risk” değişkenleridir. Yabancı yatırımcılar çoğu zaman fizibilitelerde kazanç oranı göreceli yüksek bile olsa halihazırda nakit akışı sağlandığı içi göreceli daha az riskli yatırım yöntemi olan satınalma/birleşmeler yöntemini tercih etmektedirler.

b. Talep Gören Mekanlar

Gayrimenkulün çeşidine göre İstanbul’daki talep gören mekanlar farklılık gösterse de, özellikle AVM, Ofis ve Otel yatırımlarının MİA bölgelerinde yoğunlaştığı görülmektedir. İstanbul’un Merkezi İş Alanı (MİA) 1900’lu yılların başında Karaköy civarında kurulmuştur. Bu merkez, 1950’lerde Taksim-Şişli’ye yönelmiş ve bugün bulunduğu alan olan Zincirlikuyu – Maslak hattına taşınmıştır. Bugünün İstanbul’unun merkezi iş alanı, şehrin Avrupa yakasındaki Mecidiyeköy Maslak arasındaki Büyükdere Caddesi boyunca uzanmaktadır. Diğer alt merkezler, Asya yakasında Altunizade, Kavacık ve Kozyatağı; Avrupa yakasında ise, Atatürk Uluslararası Havalimanı’nın yakın komşuluğundaki Yenibosna’dır.

  • Ofis Yatırımları

Günümüzde Türkiye Ofis Piyasası demek bir anlamda İstanbul Ofis Piyasası demek. Tarihin farklı dönemlerinde de İstanbul ticari anlamda dinamizmi ile göz önünde oldu.

Bizans dönemi: Ayasofya

Doğu Roma İmparatorlupu Dönemi: Hipodrom ile Çemberlitaş arasında kalan bölge.

17. yy Dönemi: Bedestenlerin dönemi olan bu yüzyıl içerisinde ticaret ana ulaşım yollarıyla Haliç’e, Saraçhane’ye ve Aksaray’a uzandı. Yüzyılın sonunda Haliç’in kuzey kıyısında Karaköy – Kasımpaşa, güney kıyısında da Eminönü – Unkapanı arasındaki bölgede hem deniz hem de kara ticareti yoğunlaştı.

19. yy Dönemi: Karaköy finans ve ticaret işlevlerini barındıran modern ofis yapıları ile ön plana çıkmıştır. Osmanlı Bankası’nın bulunduğu Bankalar Caddesi dönemin finans merkezidir. Beyoğlu ise mağazaları, klüpleri, otelleri ve ofisleri ile uluslararası düzeyde bir iş merkezi haline gelmişti.

İsatnbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı 12 ofis bölgesi bulunuyor.

İstanbul MİA’sı: Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam ediyor ve Maslak ile son buluyor. MİA olarak tanımlanan aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu – Esentepe – Gayrettepe ve Beşiktaş – Balmumcu bölgelerini kapsıyor.

MİA Dışı Asya: Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye’yi içerirken MİA Dışı Avrupa: Taksim, Nişantaşı, Şişli, Fulya, Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsıyor.

5

Şekil 4.2 :İstanbul Ofis Bölgeleri

AVM Yatırımları

Satınalma/birleşme sonucu yabancı sermayenin aktarılmış olduğu CarrefourSA, Neo AVM, Cevahir AVM, Esenyurt AVM, Akmerkez AVM gibi gayrimenkullerin lokasyonu aşağıdaki şekilde de gösterilmektedir. Söz konusu lokasyonların yukarıda belirtildiği gibi MİA bölgelerinde olduğu ve E-5 / TEM bağlantı alanlarında olduğu gözlenmektedir.

6

Şekil 4.3 :İstanbul’daki AVM’lerin Dağılımı

  • Otel Yatırımları

İstanbul hem nadir bulunan tabiat özellikleri hem yüzyıllar öncesinden günümüze kadar ulaşabilen tarihi eserleriyle çekici bir turizm merkezidir. Beş yıldızlı otellerde 2004 ve 2005 yıllarında sırasıyla %65 ve %75 doluluk oranları ile İstanbul, Avrupa’da en yüksek doluluk oranına sahip şehir olmuştur.

Müşteri pörtföylerine uygun olarak Türkiye’deki hedef lokasyonlara gayrimenkul yatırımları yapılması halinde uluslararası bir çok otel işletmecisi satınalma/birleşme/kiralama faaliyetlerine rağbet göstermektedir. Bu firmaların başlıcaları; IHG, Hilton, Marriott (Ritz Carlton – Marriott Renaissance), Accor (Novotel – İbis), Starwood (W Hotel – Sheraton), Carlson (Radisson), Mövempick, Four seasons, Fairmont (Swissotel), Raffles (Zorlu Center).

7

Şekil 4.4 :İstanbul’daki Başlıca 5 Yıldızlı Oteller

  • Lojistik Yatırımları

Lojistik sektörüne hitap eden gayrimenkul yatırımları ise genelde endüstri alanları çevresinde konumlanmaktadır. Şehrin ilk endüstri alanları, E5 karayolu etrafında konumlanmıştır. E5 koridorunun endüstri kullanımından, ticari kullanıma dönüşmesi nedeniyle, sanayi artık TEM otoyolu çevresinde toplanmaktadır. İstanbul’un endüstri alanları, üretim amacından çok lojistik amaçlı olarak kullanılmaktadır ve fabrikalar, komşu şehirlere ya da diğer büyük Anadolu şehirlerine taşınmaktadır.

Limanlara ve sanayi bölgelerine yakınlığı sebebiyle başta Gebze, Tuzla, Pendik olmak üzere Haydarpaşa, Hadımköy, Ambarlı, Silivri bölgelerinde kiralama amaçlı lojistik depo yatırımları yapılmaktadır.

8 Şekil 4.5 :İstanbul Önemli Lojistik Bölgeleri

c. Örnek Projeler

Bu bölümde, İstanbul gayrimenkul sektöründe 2000 yılı sonrası yabancı yatırımcılar tarafından finanse edilen bazı projelere yer verilmiştir;

1. Yeni İstanbul Projesi

Mal Sahibi : Emaar Turkey (BAE) (Burj Halife, Dubai Mall Projelerinin Sahibi)

Lokasyon : Çamlıca – Üsküdar

Fonksiyon : Karma kullanım (Rezidans, AVM, Otel, Ofis)

Bütçe :1,5 milyar USD

2. Logipark Projesi

Mal Sahibi : Logiturc ve JER (ABD)

Lokasyon : Orhanlı – Tuzla

Fonksiyon : Lojistik Depo

Bütçe :105 milyon USD

3. Forum İstanbul

Mal Sahibi : Multi Corporation (Hollanda)

Lokasyon : Bayrampaşa

Fonksiyon : Alışveriş ve Yaşam Merkezi (AVM, Rezidans)

Bütçe : 750 milyon Euro

4. Forum Marmara

Mal Sahibi : Multi Corporation (Hollanda)

Lokasyon : Merter

Fonksiyon : Alışveriş Merkezi

Bütçe : 620 milyon Euro

5. Akmerkez

Mal Sahibi : Corio (Hollanda)

Lokasyon : Etiler

Fonksiyon : Alışveriş Merkezi

Bütçe : 192 milyon USD (%46,90’ ı için)

6. Akkoza

Mal Sahibi : Corio (Hollanda) (%25 hissedar)

Lokasyon : Esenyurt

Fonksiyon : Rezidans ve Alışveriş Merkezi

Bütçe : 2,5 milyar USD

7. Cevahir

Mal Sahibi : St. Martins Property (İngiltere)

Lokasyon : Şişli

Fonksiyon : Alışveriş Merkezi

Bütçe : 824 milyon USD

8. Carefour

Mal Sahibi : Apollo Real Estate (ABD)

Lokasyon : Merter

Fonksiyon : Alışveriş Merkezi

Bütçe : N/A

4. SONUÇ

İstanbul gayrimenkul piyasındaki yabancı sermaye yatırımlarının temelde iki değişkene bağlı olduğu görülmektedir; makro ekonomik veriler (büyüme, alternatif yatırım araçlarındaki göstergeler..vs) ve iç talep artışı.

2000 yılından hemen sonra bankacılık sektörüne bağlı olarak Türkiye’de yaşanan 2001 ekonomik krizi, takip eden yıllarda Türkiye’nin gelişmekte olan ülkelere kıyasla daha iskontolu bir piyasaya sahip olmasına sebep olmuştur. 2002 yılından itibaren; dünya çapında genişletici para politikalarının uygulanması, para bolluğunun yaşanması, siyasi istikrarın sağlanması yabancı sermayenin ülkemize ilgisinin artmasına sebep olmuştur. Bu aşamadan sonra gevşeyen döviz kurları ve faizler yükselen borsa; ticari faaliyetleri ve buna bağlı olarak gayrimenkule olan iç talebi arttırmıştır.

Yabancı yatırımcıların yerel gruplara nazaran göreceli büyük sermayelere sahip olmaları; İstanbul gayrimenkul piyasasındaki rekabeti yabancı yatırımcılar lehine büyük ölçekte düşürmüştür. Bu doğrultuda yabancı yatırımcılar oldukça karlı yatırımlar ile hem istihdama hem de ekonomik büyümeye kısa zamanda katkı sağlamışlardır.

Yabancı sermayenin İstanbul gayrimenkul sektöründe rağbet gösterdiği alanlar incelendiğinde öncelikle karşımıza ofis, otel, avm ve lojistik depo yatırımlarına göre ayrımlar gelmektedir. Lojistik depo alanlarının şehrin liman, endüstiyelleşmiş ve sanayi tesislerinin kurulduğu bölgelerinde yoğunlaştığı gözlenmektedir. Ancak özellikle ofis, otel ve avm yatırımlarının büyük ölçüde merkezi iş alanlarında (MİA) toplandığı anlaşılmaktadır.

Bu yoğunluk, bölgesel planlama ilkeleri ile uyuşmayan mekansal dokuların gelişmesine sebep olduğu için belki de bundan sonra yapılacak olan çalışmalarda; yerel yönetimlerin yabancı sermaye girişini teşvik ederken mevzuatta sağladıkları kolaylıkların, ekonomik gelişme ve “geçici” istihdam bolluğu oluşturulması haricinde uzun vadede ne gibi hasarlara da yol açtığı üzerine yoğunlaşılmalıdır.

.

Faruk DUMAN

Yazarın diğer yazıları için tıklayınız.

KAYNAKLAR

  1. Deloitte, (2010) Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu, T.C. Başbakanlık Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansı
  2. GYODER, (2011) Türkiye Ve Dünya Gayrimenkul Sektör Bülteni
  3. Colliers International, (2009) Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu
  4. JLL, (2011) Türkiye Gayrimenkul Piyasası

Yorum Ekleyebilirsiniz