Twitter Facebook Linkedin Youtube

BÜYÜK KENTSEL PROJELER; TÜRKİYE TECRÜBESİ

Faruk DUMAN

Faruk DUMAN

Şehirsel yenilenmenin ve büyük ölçekli proje geliştirilmesinin kritize edilmesi 1960 – 1980 yılları arasında oldukça ünlüydü. Bu büyük projelerin çoğu zaman çevresel ve sosyal açıdan olumsuz sonuçlara sebep olduğu, düşük gelirli ya da etnik açıdan farklı popülâsyonların bir bölgede azalmasına sebebiyet verdiği vurgusu yapılırdı. 1980 ve 1990’larda birçok yerde bu tarz büyük ölçekli proje sayısında azalma görüldü. Son dönemlerde ise dünya çapındaki mega-projelerde; turizm ve spor etkinlikleri ile bağlantılı ya da dünyanın önde gelen mimarlarının dahil olduğu lüks konut, alışveriş ve ofis projelerinin canlandığına şahit oluyoruz. Bunların çoğu boşaltılmış endüstri alanlarına ya da geniş toprak dolgu alanlarına yapılmaktadır.

Bu rapor kapsamında da öncelikle büyük kentsel projelerin ortaya çıkış nedenlerini ve etkilerini içeren bir kavramsal altyapı incelemesi yapacağız. Ardından dünyanın önde gelen şehirlerindeki büyük ölçekli projelerden bahsedeceğiz ve son olarak da İstanbul olarak tecrübe ettiğimiz Zorlu Center projesi ile bağlantı kurmaya çalışacağız.

1. BÜYÜK KENTSEL PROJELER

Savaş sonrası dönemde, gelişmiş ülkelerin Fordist eyaletleri, savaştan hasar gören ya da dış göçe fazlasıyla maruz kalan şehirlerini büyük çapta projeler inşa ederek yeniden yapılandırmayı amaçlamışlardır. Bu çaba; çok tercihli yollar ve şehrin verimli işlemesini sağlayan büyük ölçekli binalar ile modern şehrin oluşumunu sağlayarak, yatırım kapitalini etkilemiş ve standart altı evleşmeyi kesmiştir.

Sol görüşe göre bu düzenlemeler; otoriterizmi yansıtmakta, milyonlarca hane halkını yerinden etmekte, toplulukları yok etmekte ve genellikle yararın azalan oranda dağılımı ile sonuçlanmaktadır.

Sağ görüşe göre ise bu düzenlemeler; hükümetin sektöre haksız müdahalesini ve özel mülkiyetin adaletsiz olarak alıkonulmasını temsil etmektedir.

Bu projeler, şehrin yeniden yapılanması sonucu, önceki kullanımını kaybetmiş fakat karlı olmak için hala potansiyeli olan lokasyonlarda hayata geçirilmektedir. Projelerin alan sağlayıcılığı çoğu zaman kamu tarafından; proje geliştirme–finansman ve pazara sunum ise özel sektör tarafından yapılarak ortaklık sağlanmaktadır. Yönetimler proje geliştirmeci olmak yerine tüm özel sektörü bu konuda özendirmek için yasal-politik-ekonomik altyapıyı kurarlar. Bu sayede büyük şehir projelerinin yapılmasına imkan sağlarken aynı zamanda da desentrilize bir form oluşturmayı hedeflerler.

Operasyonun tipine göre, yeni nesil mega-projeler aşağıdaki kategorilerden bir ya da daha fazlasına dahil edilebilirler;

  • Liman bölgesinin canlandırılması/yenilenmesi
  • Eski imalat ve depo alanlarının iyileştirilmesi/geri kazanılması
  • Yeni ulaşım altyapısının yapımı ya da mevcut olanın genişletilmesi
  • Orta ve üst sınıf sektörler tüketicilerinin talepleriyle buluşturmak için tarihi şehir alanlarının renovasyonu

Bütün örneklerde geniş bir sosyal ve politik destek önemlidir. Bunun için de farklı olma ve başarılı olma baskısı vardır. Aksi halde; büyüklükleri, şehrin geniş alanlarındaki etkileri, korkunç düzeydeki ekonomik maliyetleri ve çevreye verdikleri kütlesel etki vatandaşlarda güvensizliğe sebep olabilir.

2. ÖRNEK UYGULAMALAR

Günümüzde Avrupa ve Amerika’ da büyük projeler yapılıyor. Bu projeler, genelde pazar yönelimi ve özel sektör katılımları bakımından benzerlik gösteriyor. Ama bu projeler para yetirilebilinir olup olmamaları ve fiziksel – sosyal amaçlara uygun olup olmamaları konusunda birbirlerinden farklılaşıyorlar. Bu farklılıklar şunu gösteriyor; kamu – özel girişimler halkın yararına olabildiği gibi, halkın ve girişimcilerin zararına da olabiliyor. Bu manzara şehirleşmeyi zorlaştırıyor. Sosyal alandaki rekabet ortamı yükseliyor. Bu durum, devletin halkın refahı için vaatlerini de arttırıyor. Bu duruma en çok Hollanda’da, en az ise Amerika’da rastlanmaktadır.

1990’ların başındaki boşluktan ve gayrimenkul fiyaskosundan sonra dünya ekonomisinin de gidişatı üzerine büyük karma kullanımlı, toplu konut projeleri ortaya çıktı. Ortak yönleri vardı ama sosyal sonuçları proje plan aşamaları ve sosyal eşitliliği sağlama konusunda birbirlerinden farklıydılar. Bu farklılıkları Broklyn’deki Atlantic Yard, Londra’daki Thames Gateway ve Amsterdam’daki Amsterdam South projelerinde örnekleyeceğiz.

1990’ların başında NewYork ve Londra’da emlak piyasası kötü durumdaydı. Ama ilerleyen yıllarda koalisyon hükümetleri yeni projelere çok önem verdi. Londra’daki Canary Wharf (Londra’nın iki ana finans merkezinden biri. İçinde barlar, mağazalar ve restoranlar bulunmaktadır) ve Manhattan’da şehrin merkezindeki Times Square hayata geçirildi. Yeni hükümetler şehirlere kendi damgalarını bırakmak istedi. Yeni girişimlere izin verildi.

Amsterdam’da ise bu şekilde ofis binaları yerine, konut stoğunu arttırmaya gidildi. Ama zaman içinde 2000’lerden sonra ofis gelişmeleri kendiliğinden hız kazandı.

New York

Atlantic Yards projesi, zengin belediye başkanlarının başrolde olduğu 5 şehirde yeni konutların yapılması planıydı. Yönetim tarafından yapılmış bir planlama olmasına rağmen özel sektör tarafından hayata geçirilmiş bu evlerde komşular arasında ekonomik sınıf farklılıkları vardı.

Proje şehir merkezinde, çevresi konut endüstriyel alanlarla çevrili 9 hektarlık alan üzerine inşa edilmişti. Bu alanda 31.000 m2 ofis, 6.860 handen oluşan 590.000 m2’lik konut, 79.000 m2’lik spor ve eğlence alanları, 247.000 m2 alışveriş alanı, 180 odalı 15.329 m2 otel ve 2.8 hektar yeşil alan içermektedir.

*May 02 - 00:05*

Konut alanları düşük ve orta gelir gurubuna hitap edecek şekilde tasarlanmış olup, 30 yıla kadar da vade ile ev sahibi yapılmaktadır. Brooklyn’in bu bölgesi düşük gelirli siyahilerden oluşmasına rağmen, projenin sunduğu imkanlar ile bu bölgeye siyah burjuvazi de yerleşmiştir. Ancak proje kapsamında çoğunluk beyazlardan oluşup, bu nüfus her geçen gün daha da artmıştır. Siyahların ve Beyazların kültürel farklılıkları onları gruplaşmaya itmiş ve hatta bu bölgedeki Siyah faaliyetlerine karşılık DDDB; Develop Don’t Destroy Brooklyn komitesi kurulmuştur.

Londra

Doğu Londra’dan başlayıp Kent ve Essex’deki Thames ‘a dek uzayan bir fırsat alanı olan Thames Gateway, Londra Olimpiyatlarının evi olarak da anılmaktadır. Projede gelişim fırsatları olarak; Batı Avrupa’nın en büyük (3,000 ha’lık) Sanayiden terk edilmiş alanında 2016 itibariyle 160,000 ev ve 180,000 iş imkânı yaratılması planlanmaktadır.

Projenin Amacı

— London Thames Gateway için yeni, hükümet destekli planlama ve geliştirme aracı olmak

— Kamu altyapısına yönelik yatırımlarla özel yatırımı çekici bir ortam yaratmak

— Örnek bir sürdürülebilir gelişimi hayata geçirmek

— Ekonomiyi canlandırmak

— 2012‘ye dek konut ve çalışma alanları sağlamak

2

Londra merkezi yönetimi raylı sistem projelerine büyük öncelik tanımış ve bunun bir avantajı olarak da şehir merkezini artan nüfusa bağlı olarak desentrilize etmeyi hedefleyen bir anlayışla doğu Londra’da bir planlamaya girmiştir. Planlamada Londra’nın önümüzdeki 10 sene içerisinde 800.000 yerli ve yabancı göçmene ev sahipliği yapması beklentisiyle ortalama her yıl 23.000 yeni konut üretilmesi hedeflenmiştir. Söz konusu projenin şehir planlaması yerel yönetim tarafından yapılmış olup, inşaat için ihaleye çıkılmış ve iş 5,5 milyar pound bedel ile Lend Lease ve Westfield ortaklığına verilmiştir. Aynı dönemde yürürlükte olan bir kanuna göre; 15 birimden fazla ev yapılan bir projede, toplam konut sayısının %50’si kolay erişilebilir fiyatlarda olmalıdır. Bu doğrultuda gerekli konutlar yapılarak düşük gelir seviyesindeki vatandaşlardan başlamak suretiyle ev sahibi olmaları sağlanmıştır. Bölge nufusunun her geçen gün artmasına karşılık doğu ile batı arasında sefer yapacak olan hızlı tren hattı hala tamamlanamamıştır. Bugün bile bitirilmesi 2017 olarak hedeflenmektedir.

Fakat bu konut alanlarında yaşayanlar sadece özel araç kullanımı ile ulaşımlarını sağlayabiliyorlar. Londra Thames Gateway bugün sürekli değişen bir nüfusa sahip. Thames Gateway’deki işsizlerin sayısı %10 aşarak %20’lere ulaştı. Ayrıca bölge oldukça yüksek suç oranları ve sağlık sorunları ile zarar görüyor. Araştırmaya göre, 91.000 konutta yaşayan nüfusun %72 oranla genişleyerek Thames Gateway’in 2001 nüfusu 286.000’in üzerinde olduğu sonucu çıktı. Londra Hükümeti, sürdürülebilir bir toplum inşa etmek için mevcut toplulukların sosyal ihtiyaçlarını karşılamak gerektiğini ve aynı zamanda bir yandan da büyüme politikalarını geliştirerek gerekli tedbirleri almaları gerekliliğini ortaya koyuyor.

Bölgede kalan az sayıdaki sanayi tesislerinin de bölgeyi terk etmesiyle işsizlik yükselmiştir. Proje’nin en büyük eksikliği ulaşım ağlarına olan uzaklığı ve bölgede yeteri kadar sosyal donatının sağlanamamasıdır.

Amsterdam

Amsterdam Güney Ekseni projesi Hollanda’da yapım aşamasında olan en büyük kentsel projedir. Amsterdam kent çeperinde güney çevre yolunda Schiphol havalimanının yakınında yer almaktadır, uluslararası altyapıya (hava, demir, otoban) ve yakın kentsel ve bölgesel çevreye iyi bağlanmıştır. Kent (önceki) kentsel çeperinde yeni bir iç merkezin kurulmasını hedeflemektedir. Planlama sürecindeki bazı detaylar şu şekilde verilebilir:

· Plan alanı büyüklüğü 70 ha

· 1,1 milyon m2 ofis (10 yıl sonra yaklaşık 400.000 gerçekleşti)

· 1,1 milyon m2 apartman (10.000 m2 gerçekleşti)

· 500.000 m2 tesis (10 yıl sonra yaklaşık 50.000 gerçekleşti)

· 51.000 tahmini iş (10 yıl sonra yaklaşık 25.000 gerçekleşti)

3

Projenin çerçevesi ekonomik özel sektör etki alanının uluslararsı ağlarında şekillenmiştir. Aslında, proje 1990’ların ortalarında, kent içi gelişmeyi hedefleyen yerel plancılara rağmen, ülkenin en büyük bankalarının girişimiyle başladı. 1990’ların sonunda, belediye plancıları güney ekseninde özel sektör girişimlerine katıldı ve alanın daha bütünleşik ve dengeli gelişmesiyle ilgili yeni hedefleri getirerek kamu-özel ortaklığı kurdular. Böylece, yerel bir kamu özel ortaklığı ortaya çıktı. Giderek, ulusal yönetim projeye daha çok dâhil oldu. Ancak, yeni uluslararası kentsel mekân yaratma hırsına rağmen, planlama stratejisi bölgeler arası ve diğer uluslararası düzeyde ölçekler arası lobi ve politika koalisyonları konusunda bir varlık gösteremedi. Bu kapsam daha çok yerel ve ulusal politika yapmanın konusunu oluşturdu. Karma politika hedeflerini bütünleştirmenin amacı konusunda ayrıntılı bir çalışma henüz yapılamadı, çünkü önemli konut ve sosyal programlarına imkân verecek kapsamlı altyapı çalışmaları ilk aşamada yapılmadı. Son olarak, sivil grupların demokratik katılımı bu projede aktif olarak tecrübe edilemedi, katılım resmi ihtiyaçlara göre düzenlendi.

Fainstein, yukarıda bahsetmiş olduğu projelerin sonucu olarak yeni mega-projeler hayata geçirilirken ekonomik, tarihi ve diğer hususiyetlerin önemine vurgu yapmaktadır. Aksi halde projeler başarısız olmaya, sosyal ve ekonomik açıdan toplum içinde huzursuzluk kaynağı olmaya başlayabilir.

3. ZORLU CENTER

Bu bölümde Zorlu Center projesini, planlama & proje geliştirme süreçlerini ve bu süreçlerdeki katılımcıları, projenin geliştirildiği arazinin ve bölgenin yapısını, projenin inşaası sürecinde yaşanan olumsuzlukları, projenin hayata geçirilmesi ile birlikte çevre halkının konforunun korunması için alınan önlemleri ve yapılan ilave yatırımları son olarak da projenin sosyal, ekonomik ve kültürel açıdan bölgeye kattığı değişimi ele alacağız.

Proje Bilgileri

Zorlu Center projesi, İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Zincirlikuyu Caddesi üzerinde yer almaktadır. Yaklaşık 619.000 m² kapalı alandan oluşan Türkiye’nin ilk 5 fonksiyonlu karma kullanım projesi olarak 2013 yılında tümüyle hayata geçirilmesi planlanmaktadır.

96.000 m²’lik arazi üzerinde inşa edilen Zorlu Center projesinde 594 lüks konuttan oluşan 160.000 m² residans alanı, 186 odalı toplam 32.000 m² otel alanı, 22.000 m² ofis alanı, 160 mağazadan oluşan toplam 105.000 m² alışveriş merkezi, 2300 kişilik büyük salon ve 730 kişilik küçük salon olmak üzere toplam 2 performans salonundan, bu salonları çevreleyen fuaye ve sergi alanlarından ve e-kütüphane bölümünden oluşan toplam 53.000 m² kültür merkezi, kabuk ve açık alanlarının tamamında yaklaşık 70.000 m² yeşil alan bulunmaktadır.

Katılımcılar

Zorlu Center projesinin hayata geçirilmekte olduğu arazi, Boğaziçi Köprüsü ve bağlantı yollarının inşaatı sırasında yerel yönetim eli ile kamulaştırılmış ve büyük ölçekte inşaat aşamasında çıkarılan hafriyat malzemeleri için dolgu alanı olarak kullanılmıştır.

Aynı ada üzerinde bulunan Türkiye’nin ilk giydirme cepheli yüksek binası olarak tescil edilen 17. Karayolları bölge müdürlüğü binası ile birlikte bu bölgeye lojmanlar, bakım ve onarım atölyeleri, işçi yemekhaneleri ve misafirhaneler inşa edilmiştir.

2007 yılı itibariyle, mevcut iktidarın özelleştirme politikaları kapsamında söz konusu parsellerde plan değişikliği yapılarak mart ayı itibariyle açık arttırma usulü ile satışa çıkarılmış ve 800.000.000 $ bedel ile Zorlu Grubu tarafından satınalınmıştır.

Toplam proje maliyeti 2,5 milyar dolardır. 4 yıllık inşaat süreci içerisinde 26 milyon adam saat istihdam sağlanacak olup, pik değerde 4.200 kişi aynı anda görev almaktadır.

Proje Gelişim Süreci

Proje, gelişim sürecindeki katılımcılar ve rolleri düşünüldüğünde New York’daki Atlantic Yards projesi ile benzer özellikleri taşımaktadır. Planlamalar devlet eli ile yapılmış olup, yatırım ve pazarlama hizmetleri büyük yatırım kapitaline sahip özel şirketler tarafından gerçekleştirilmiştir. Ayrıca, operasyon tipi olarak daha önce belirtmiş olduğumuz 4 ana tipten “eski imalat ve depo alanlarının geri kazanılması” ve “üst sınıf sektör tüketicilerini talepleri ile buluşturmak amacıyla renovasyona gidilmesi” kısımları ile uyum göstermektedir.

Sosyal ve Çevresel Etkiler

Fainstein tarafından ele alınan örnek vakalar ve dile getirilen teorik fikirlerin bir çoğunun Zorlu Center projesinde de geçerli olduğu görülmektedir.

Zorlu Center projesi, büyük ölçekli istihdam sağlamış olmasına rağmen bu istihdamın büyük kısmının geçici olması sebebiyle kesinlikle yeni iş alanları oluşturma amacıyla geliştirilmiş bir proje değildir.

Öncelik daha çok şehir merkezinin cazibesini kullanarak ekonomik bir değer ve finansal hareketlilik sağlamaktır.

Projenin üst gelir grubuna hitap etmesi ve gerçekleştiği bölge itibariyle çevresinin de genellikle orta ya da üst gelir grubundan oluşması, ilerleyen dönemlerde bölge sakinleri arasında olası bir ayrışmayı engellemektedir. Başta Levazım Sitesi olmak üzere, komşu parsellerde bulunan 3 büyük sitenin sakinleri ağırlıkta emekli asker, köşe yazarı, edebiyatçı, doktor ve avukatlardan oluşmaktadır.

Projenin bölgeye getireceği yoğunluk artışı henüz gerçekleşmemiş olmasına rağmen, inşaat faaliyetleri sırasında bölge sakinlerinin trafik, gece ve hafta sonları inşaattan kaynaklanan gürültü, balkon, araç üstleri ve ev camlarının büyük ölçekte tozlanması sorunlarına maruz kalmaları ve bu sürecin 4 yıl gibi uzun bir süre devam etmesi, sakinlerin projeye ve proje mensuplarına her geçen gün daha fazla tepki duymasına neden olmuştur. Öyle ki, bir noktadan sonra yaşanabilecek her türlü olumsuzluğun kaynağı olarak görülmektedir.

Oldukça yağışlı geçen 2009 kışında, İSKİ tarafından düzenlenen altyapı hatlarının yeterli derinliğe sahip olmaması sebebiyle kanalizasyon atıkları yol seviyesine çıkmış ve eğimin vermiş olduğu akış yönü ile tüm atıklar Levazım sitelerinin bahçelerine dolmuştur. Resmi kurumlara yapılan şikayetler sonucu, projenin herhangi bir kusurunun olmadığı anlaşılmış olmasına rağmen bölge halkının projeye ve çalışanları karşı memnuniyetsizliği derinleşmiştir.

Çevre sakinlerinin olumsuz etkilenmemesi için iş kapsamı dışında tüm bölgenin altyapı imalatları elden geçirilerek modernize edilmiştir. Ayrıca bölgedeki trafik yükü, Boğaziçi üniversitesi öğretim görevlileri tarafından analiz edilmiştir. Bu analize göre Zorlu Center projesi hayata geçirilmese dahi Beşiktaş – Maslak ve Zincirlikuyu – Mecidiyeköy hatlarında toplam 13 kavşak kapasitesini aşmış durumda ve geliştirilmeye ihtiyaç duymaktadır. Bunun üzerine proje planlamasında olmamasına rağmen, hem Levazım – Akmerkez bağlantı yolu, hem de projeye yaya ulaşımını teşvik amacıyla Metro – Metrobüs bağlantı tüneli inşaatlarına başlanmıştır. Bu yatırımlar toplam bütçeye yaklaşık olarak 50.000.000 $ artış getirmesinin yanında 6 aylık da bir süre kaybına sebep olmuştur.

Tüm bu planlama eksikleri, herşeyden önce ticari beklentiler ile yapılan bu projeyi kazançsız hale getirmiştir. Özelleştirme sonrası açılan davalar sebebiyle inşaat sürecinin geç başlatılması ve bölge sakinlerinin tepkilerinin/taleplerinin karşılanması için gerçekleşen süre ve bütçe artışları, yatırımın öngörülen zamanda geri dönmemesine sebep olmuştur. Bu gecikme beraberinde finansman maliyetlerini de arttırdığı için, söz konusu proje ne bölge planlama açısından ne de ticari kazanç açısından başarıya ulaşamamış, ekonomiye sağladığı katkı ve bir prestij projesi olmanın ötesine geçememiştir.

Bölge halkı ile kurulan dialoglarda, Zorlu Center projesinin sahip oldukları mülklerin değerini arttırdığı bu sebeple projenin tamamlanmasını takip eden birkaç yıl içerisinde bu kazancı realize ederek yıllardır yaşadıkları evlerinden daha sakin ve verimli olabilecekleri alanlara gidebilecekleri anlaşılmıştır. Bu tarz bir eylemin bölge genelinde görülmesi halinde “aydın ve kültürel” yapısı ile ön plana çıkan dokunun zedelenebileceği anlaşılmaktadır.

4. SONUÇ

PwC ve ULI tarafından yayınlanan “Gayrimenkul Piyasasındaki Trendler” isimli yıllık değerlendirme raporlarına göre; İstanbul 2006, 2007 ve 2008 yıllarında Avrupa’nın önde gelen 27 şehri içerisinde Gayrimenkul yatırımlarının geri dönüşünde 1. Sırada yer almıştır. 2009, 2010 ve 2011 yıllarında ise Münih ve Hamburg ile birlikte ilk 3 sıra içerisinde bulunmaktadır. 2012 yılı beklentilerinde ise yine ilk 3’te yer almaktadır.

Neoliberal politikalar, mevzuatlar ve gelişen gayrimenkul yatırımları ile birlikte yerli ve yabancı bir çok sermaye sahibinde büyük kentsel projeler yapma iştahı oluşmaktadır. Zorlu Center Projesinden sonra gündeme gelen 1,5 milyar USD değerindeki Yeni İstanbul Projesi (Emaar – Çamlıca) ve 2,5 milyar USD değerindeki Akkoza (Corio – Esenyurt) projeleri bunun en büyük kanıtıdır.

Her yıl daha da fazla artacak olan büyük kentsel projelerin doğru planlanması ve sebep olacağı sosyal, ekonomik ve kültürel etkileşimin dikkate alınması gerekmektedir. Aksi halde sonucundan hiç kimsenin memnun olmadığı devasa kütleler ile en çok kaybeden, şehirlerimiz olacaktır.

.

Faruk DUMAN

________________

KAYNAKÇA

Fainstein, S. S., 2008, “Mega-projects in New York, London and Amsterdam”, IJURR, 768-785.

Orueta, F. D. ve Fainstein, S. S. (2009) The New Mega-Projects: Genesis and Impacts, International Journal of Urban and Regional Research, Symposium, 759-767.

Metropolitan Yönetişim Bağlamında Yeni Politika Stratejileri: Kentsel Avrupa’dan Örnekler”, 2. Bölgesel Kalkınma ve Yönetişim Sempozyumu 25-26 Ekim 2007, İzmir

Swyngedouw, E., Moulaert, F. ve Rodriguez, A., 2002, “Neoliberal Urbanization in Europe: Large-Scale Urban Development Projects and the New Urban Policy”, Antipode, 34, 542-577.

BENZER İÇERİKLER

Yorum Ekleyebilirsiniz